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长租公寓的拐点:房租降价 资本降速?

2018年11月08日14:53   来源:90度地产

  长租公寓的火起于一场关于长租公寓推高房价的“口水战”。

  在短短两个月后,行业被迫进入调整期。如今,这场火势余烬将息,长租公寓行业似乎也经历拐点。

  据90度调查,一路猛增的北京长租公寓房租在10月份迎来拐点,最近很多租房者反映房租价格稳中有降;资本对长租公寓的态度也在发生着微妙变化。

  “行业身处舆论高压,这是我从业十多年以来面临的最严峻状态。我总体感受是今年下半年同行扩张没有那么激进,考虑到明后租赁供给的增加,长租机构不会高价竞争,租金不会一直涨。资本也不再疯狂。”一位深扎行业多年的圈内人发出连连感慨。

  租金10月拐点

  近来,小米非常开心,她和老公之前看中的兰园小区房租降了。

  今年9月,某品牌公寓给他们的报价是6580元/月,小米觉得房租有些高,迟迟未定。前几天,她发现兰园小区的房租突然降了,该品牌公寓的报价已经变成了5800元/月,比9月降了780元/月,机会难得,小米迅速租下了这套房。

  对于房租下降的原因,小米从中介处获得的信息是,临近年底,本来就是淡季,租房的人少,而两个月前的市场整顿又释放出很多房源,因此房租降了。

  租金下降同样发生在了小双身上。小双是一名90后老师,毕业后一个人留京工作,她租住的长租公寓10月才到期,这之前,很多媒体曝出北京房租上涨的新闻,她还有过担心。

  不过等到10月中旬续签时,她发现租金没有上涨,不过也没有下跌,还是3700元/月,跟去年一样。但周边的其他长租品牌房源却有下降的,出于生活成本考虑,小双选了一个价格比现在房子低一点的租了下来。

  巧合的是,小米和小双碰到的租金下降情况,正是发生在10月这个月份。那么,10月是长租公寓租金变化的拐点吗?

  根据诸葛找房数据研究中心的数据显示,长租公寓的合租房源10月单位均价186元/平/月,较9月下降25元/平/月,若以20平米计算,房租每月减少了500元;长租公寓的整租房源10月单位均价98.16元/平/月,较9月下降3.47元/平/月。

  约谈整顿成降价主因?

  对于降价原因,诸葛找房数据中心首席分析师陈雷认为,北京房地产中介行业协会紧急约谈长租公寓商,是10月租金环比下降的最重要原因,自如、蛋壳等大型长租公寓运营商释放大量合租房源,导致合租房源价格环比下跌较大,而整租房源由于其本身体量较小,价格也较为合理,因此环比下跌较小。

  上文提到的约谈指的是北京房地产中介行业协会8月20日的座谈会,会上10家长租公寓机构负责人承诺不涨价且拿出手中超过12万套的全部存量房源投向市场。据该协会负责人介绍,截至10月20日,10家公开做出承诺的租赁服务企业,已累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。

  除了完成房源量投放指标外,长租公寓的价格也出现了下跌,上述负责人说,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。

  据魔方公寓相关负责人介绍,他们承诺的900间房源已经全部投放市场,这些房源包含了没租出去的空置房源和租客到期退租的房源,价格都是维持原价。目前,北京魔方公寓的房租均价是3000元/月至6000元/月。

  另一家做出承诺的长租公寓向90度地产表示,他们不涨价的执行标准参照上一年的房租,在承诺期的两个月内没涨房租。

  自如管家说,金台路区域一直是北京热门租赁片区,这里交通四通八达,大约从8月底开始,自如的房租就没涨,而且还出现大量房源空置的情况,他们的感受是市场处于淡季,房子不好出租,房租是否下降主要看市场情况。

  疯狂的资本开始收敛

  长租公寓进入调整期,似乎加速了资本态度的转变。

  已完成两轮融资的某品牌公寓创始人对90度表示,资本对长租行业有一个非常明显的转变,无论是股权融资还是其他融资,态度更为谨慎,基金和银行都如此。一个现象是很多地产系出身的长租公寓机构在申请装修贷款时批复时间变慢了,相比之前,现在的批复时间至少是以前的两倍甚至更久。

  一家信托公司内部员工透露,此前某央企旗下的信托公司为响应国家号召,一直在寻找机会进入长租行业,长租行业陷入褒贬不一的评价后,该信托公司放缓了步伐。“央企比较保守,目前市场声音比较杂,需要看看有没有可以借鉴的案例。”

  据苏宁金融研究院特约研究员江瀚观察,资本目前对长租公寓表现出比较犹疑的态度,去年那种资本疯狂进入长租市场的情况已经开始被打破,整个市场开始回归理性。

  “一些本身资质不高的长租机构有可能会被淘汰,整个市场会会进入一个较为合规、发展速度比较平缓的过程,资本也会尽心调整,只有看重企业长期价值的资本会继续留在长租公寓进行投资,而追逐短期利益的资本有可能会退出长租公寓市场。”江瀚说。

  长租机构的调整还体现在战略转变上,在90度曾发布的《从公寓商破产看长租之战:争钱、争宠、争生死》一文中,提到过大举布局房山的某长租公寓品牌DK,在资本对规模的硬指标压力下,DK在房产区的收房人数一度高达40多人,但高价收房造成了大量房源租不出去的尴尬局面。

  时隔两个多月,90度了解到的最新情况是,不少收房人员已离职,收房数量大幅下降,该品牌的工作重心转为提高出租率,增加现金收入。

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作者:小编

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