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重磅!《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》来了!

2018年12月06日14:10   来源:宿迁之声

  12月5日,宿迁市物价局网站发布关于向社会公开征求《宿迁市物业收费管理实施细则》意见的公告,有啥意见都可以在12月12日之前反馈。

  关于向社会公开征求《宿迁市物业收费管理实施细则》意见的公告

  为进一步解决目前物业收费管理热点难点问题,规范宿迁市物业收费行为,维护业主和物业服务人的合法权益,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《宿迁市市区物业管理办法》等法律法规文件规定,市物价局会同市住建局制定了《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》。

  现将草案予以公告,公众可于12月12日前通过电话、网络回贴、信函、传真或电子邮件等方式将意见反馈到市物价局服务价格处。

  联系人:何志明

  联系电话:84357266,84357207。

  传真:84357204。

  反馈电子邮箱:61191800@qq.com

  通信地址:宿迁市物价局服务价格处(宿迁市世纪大道7号),邮编:223800

  附:《宿迁市物业收费管理实施细则(草案)》

  宿迁市物价局

  2018年12月5日

  宿迁市物业收费管理实施细则(草案)

  1、第一章 总则

  第一条【目的依据】 为了规范全市物业收费行为,维护业主和物业服务人的合法权益,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》(苏规〔2018〕号)、《宿迁市市区物业管理办法》(宿政规发〔2014〕5号)等法律法规政策规定,制定本实施细则。

  第二条【适用范围】 本实施细则适用于全市范围内物业收费行为及其监督管理活动。

  第三条【概念】 本实施细则所称物业收费,是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人,在提供物业服务或进行物业管理时,向业主或物业使用人收取的费用。

  物业收费包括物业服务费、业主共筹费用、代收代交费。

  物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、装饰装修建筑垃圾清运费、特约服务费、代办服务费。

  第四条【职责分工】  价格主管部门是物业收费管理行政主管部门。市价格主管部门负责会同市物业行政主管部门制定、评估和调整全市物业收费管理政策,指导全市物业收费管理工作,负责制定、评估、调整市区物业收费政府指导价。各县区(含开发区、园区、新区,下同)价格主管部门应会同同级物业行政主管部门,做好物业收费管理政策的贯彻落实。各县价格主管部门负责会同同级物业行政主管部门,制定、评估、调整各自行政区域范围内的物业收费政府指导价。

  各级价格监督检查机构负责物业收费的监督检查。

  市、县(区)住房和城乡建设部门是物业管理行政主管部门,负责监督和规范物业服务行为,配合同级价格主管部门做好物业收费行为的日常监管和矛盾调处。

  街道办事处(乡镇人民政府)负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理和监督。

  居(村)民委员会负责协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业收费管理相关工作。

  物业服务行业协会负责本行业价格自律。

  物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。

  第五条【定价方式】 物业收费区分不同物业和服务的性质与特点,遵循合理、公开、质价相符的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

  物业管理区域未成立业主大会或物业管理委员会的,普通住宅(不含别墅、联排别墅等高档住宅)和保障性住房(指经济适用房、廉租房、公租房)物业公共服务费、住宅汽车停放费实行政府指导价。物业管理区域内住宅人防车位(库)和建设单位车位(库)租金、街道办(乡镇人民政府)应急管理住宅物业公共服务费,实行政府指导价。

  其他物业收费实行市场调节价,具体收费标准由双方根据合同约定的服务内容、服务标准约定。

  法律、法规另有规定的,从其规定。

  第六条【市场竞争】 鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,支持物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

  2、第二章 物业公共服务收费

  第七条【概念范围】 物业公共服务费,是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定或合法决定,向业主或物业使用人提供保安、保洁、绿化养护、房屋及设施设备维护、综合管理等公共性、普遍性物业服务时,向业主或物业使用人收取的费用。

  一个物业管理区域同类型住房物业公共服务收费标准应保持一致。

  第八条【成本构成】 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成:

  (一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备日常运行水电、维护保养、检测费用;

  (三)清洁卫生费用(含生活垃圾处理费);

  (四)绿化养护费用;

  (五)秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业的固定资产折旧;

  (八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (十)经业主大会同意的其它费用;

  (十一)法定税费及合理利润。

  已另行向业主或物业使用人按实分摊的费用、移交给供水企业管理的二次供水设施设备日常运行维护检测保养费,不得列入成本。

  应当由住宅或电梯专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。物业共用部位、共用设施设备范围按照《宿迁市住宅物业管理条例》第八十七条执行。

  住宅物业管理区域区内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮、经营性车位(库)及经营性电瓶车充电设施设备等经营性用水、用电、用气除外。

  第九条【定价方式】  业主大会或物业管理委员会成立前,向业主或物业使用人收取的普通住宅和保障性住房物业公共服务费政府指导价,由市、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门,综合考虑普通住宅和保障性住房前期物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度(省征求意见稿)以及居民消费价格指数变动情况,结合本地区物业服务水平制定,报同级政府批准后向社会公布。住宅物业公共服务费政府指导价应每三年评估一次,根据评估结果决定是否调整。

  非装表入户计量收费的集中供暖小区,供暖费用不包含在上述公布的政府指导价中,由各县区价格部门另行核定按实计入小区物业公共服务费。

  业主大会或物业管理委员会成立后,普通住宅和保障性住房物业公共服务费由业主大会或物业管理委员会决定。

  第十条【保障房补贴】 住宅小区内配套建设的保障性住房物业公共服务费低于该小区普通住宅物业公共服务收费标准的,由各县、区住房保障部门制定具体补贴政策。保障性住房物业公共服务费补贴政策,应报同级政府批准。(省物价局省住建厅苏价服〔2015〕315号)

  第十一条【特殊物业】 应成立未成立业主大会或物业管理委员会,或业主大会或物业管理委员会未作出收费决定,原物业服务合同期限届满,物业服务企业继续按照原合同约定提供服务的,物业公共服务费按原合同约定执行。

  第十二条【应急物业】 物业管理区域内没有物业服务企业提供服务,街道办事处(乡镇人民政府)按照《宿迁市住宅物业管理条例》第五十一条规定,从应急备选库中挑选物业服务企业提供应急服务的,应急物业公共服务费“一费制”政府指导价由各区政府(管委会)按不高于住宅前期物业公共服务费政府指导价制定。

  新安装住宅电梯在免费维保期内,电梯日常维护保养检测费用不得计入物业公共服务费向业主收取。

  第十三条【计费方式】  物业公共服务费按不动产登记的房屋建筑面积计收;未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的房屋建筑面积计收。

  未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费,由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收(省征求意见稿)。

  第十四条【交费主体】 业主或物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时,业主或者物业使用人应当与物业服务企业结清所有物业费用。

  电梯日常运行维护保养检测费用由电梯业主或物业使用人承担。电梯起始层的住宅(指同层同楼道所有电梯均为起始层)业主和物业使用人,不承担电梯日常运行维护保养检测费用。(参照目前多数物业公司做法)

  第十五条【交费时间】 业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工交付条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业,业主或者物业使用人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费从建设单位书面通知办理交付手续之日起算。(省征求意见稿)

  已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。

  第十六条【空置房减免】 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业,连续空置超过六个月的,应到物业服务企业登记,空置期间物业公共服务费按合同约定或合法决定收费标准的百分之七十交纳。

  房屋空置认定办法由双方合同约定,合同未约定或约定不明的,业主房屋未装修、虽装修但未购置基本生活用具、或未发生生活用水用电费用等持续超过六个月的,应认定为空置房。(《宿迁市住宅物业管理条例》第57条)。

  新建住宅交付业主时,物业服务企业按照合同约定预收物业公共服务费,业主登记并承诺住房空置将超过六个月的,物业服务企业应按约定标准百分之七十预收物业公共服务费。业主违反承诺的,应主动补缴减免的物业公共服务费,物业服务企业可以依法催收追缴。

  第十七条【收费方式】 物业服务企业收取物业公共服务费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十八条【前期物业】 新建住宅前期物业管理阶段,物业服务由建设单位负责。建设单位应通过公开招投标选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务合同约定的服务企业、服务内容、服务标准。约定收费项目的,收费项目不得超出规定范围。约定物业公共服务费的,收费标准既不得超出政府指导价范围,也不得高于与物业服务企业约定的收费标准。

  市、县(区)价格主管部门应在商品住房价格备案时,指导建设单位与物业买受人合理合法约定物业收费项目和收费标准。

  前期物业公共服务费收费标准未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。

  物业服务企业应依法将前期物业服务合同报属地县、区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案,并根据备案合同约定的服务内容和服务标准,与业主签订前期物业服务协议。物业服务企业与业主约定的物业公共服务费收费标准,不得高于房屋买卖合同约定的物业公共服务费收费标准。

  第十九条【合同备案】 物业服务企业应在收费前十日内,将与业主签定的前期物业服务合同样本、开发企业与购房人签订的房屋买卖合同样本、特约服务协议等报属地县、区价格主管部门备案(《江苏省价格备案事项汇总目录(第一批)》苏价法〔2017〕197号),并签订材料真实信用承诺书。

  第二十条【物业费调整】 未经业主大会或物业管理委员会同意,物业服务合同约定的物业公共服务收费标准不得擅自调整。(《宿迁市住宅物业管理条例》第56条第2款)

  3、第三章 车位(库)收费和租金

  第二十一条【车位分类】 物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位(库、棚),按照类别和专属权益,分为业主共有车位(库、棚)、业主自购车位(库)、人防车位(库)、建设单位车位(库)等。

  第二十二条【费用构成】  物业管理区域汽车停放费,是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。

  物业管理区域车位租金,是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。

  第二十三条【收费主体、对象】 物业服务企业可以根据物业服务合同约定收取车位(库)汽车停放费或物业服务费。合同未约定的,物业服务企业不得收费。

  业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

  第二十四条【汽车停放费定价原则】 物业管理区域业主共有车位汽车停放费,应区分住宅和非住宅分别制定。业主共有车位(库)汽车停放费,还要考虑业主公共资源的合理有偿使用。

  同一停放区域内的汽车停放费标准应当保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

  第二十五条【共有车位】 业主大会或物业管理委员会成立前,物业管理区域共有车位对住宅业主或物业使用人收取汽车停放费的,实行政府指导价,由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定和公布(《江苏省物业管理条例》第64条第2款),并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。对非住宅业主或物业使用人收取汽车停放费的,实行市场调节价,由物业服务企业在物业服务合同中约定。

  业主大会或物业管理委员会成立后,汽车停放费由业主大会或物业管理委员会决定。

  街道办事处(乡镇人民政府)应急管理物业管理区域,对住宅业主或物业使用人收取共有车位汽车停放费的,收费标准由街道办在政府指导价范围内决定,并抄送属地县区价格主管部门。

  第二十六条【自购车位】 住宅业主自购车位(库),物业服务合同约定收取物业服务费的,业主大会或物业管理委员会成立前,收费标准按照所在物业管理区域无电梯住宅物业公共服务收费标准执行,只有电梯住宅的物业管理区域,按照电梯住宅物业公共服务收费标准80%执行。车位(库)计费面积为不动产权属登记建筑面积;未办理权属登记的,按照买卖合同记载的建筑面积计费,既无权属登记也无买卖合同的,统一按照30平方米计费。水电装表入户的车库,免收物业服务费。业主大会或物业管理委员会成立后,由业主大会或物业管理委员会决定。

  第二十七条【人防、建设单位车位】 建设单位产权车位(库)、人防车位(库)物业服务费,由物业服务企业与建设单位、《人民防空工程平时使用证》持有人协商收取,不得向车位租用人收费。

  第二十八条【业主共有车位收费及收益】 业主共有车位(库)实行包年、包月停放管理并收费的,包年停放最长为一年,收费标准不得高于包月停放收费累计额。

  业主共有车位汽车停放费收益的处理,按照《江苏省物业管理条例》第六十五条规定执行。

  第二十九条【政府投资改造车位】 未成立业主大会或物业管理委员会的老旧小区,政府投资改造公共车位汽车停放费由街道办事处(乡镇人民政府)按照《宿迁市物业管理办法》第五十三条第四款规定,在政府指导价范围内决定,并抄送属地县区价格主管部门,收费可以用于补贴该小区物业管理费用。已成立业主大会或物业管理委员会的,汽车停放费由业主大会或物业管理委员会决定。

  第三十条【临时停车位】 物业管理区域内应当设置一定数量的临时停车位,对业主或物业使用人的车辆实行不固定车位、先到先停、循环使用等有效管理方式。在满足业主和物业使用人停车需要的前提下,有条件的小区还可以依法设置外来车辆临时停车位。(《宿迁市住宅物业管理条例》第65条第3款)

  建设单位在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后多余车位(库)的,可作为临时停车位(库),收取汽车停放费。

  第三十一条【临时停车收费】 临时停车位实行计次或计时收费管理的,业主大会或物业管理委员会成立前,汽车停放费由价格主管部门会同物业行政主管部门制定并公布政府指导价。业主大会或物业管理委员会成立后,汽车停放费标准由业主大会、物业管理委员会决定。

  临时停车位应明确不少于3个小时的免费停放时限,业主大会或物业管理委员会另有决定的除外。

  物业服务企业、业主自治组织应在临时停车场地显著位置按价格监督检查机构要求设置收费公示牌。

  第三十二条【不收费例外】  对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

  第三十三条【非汽车停放费】 物业管理区域有专人管理的封闭式、半封闭式公共、共有车库(棚),业主大会或物业管理委员会成立前,非汽车停放物业服务费用纳入物业公共服务成本,不得另行收费。业主大会或物业管理委员会成立后,是否收费由业主大会或物业管理委员会决定。

  第三十四条【车位租金】 住宅物业管理区域依法配建的人防车位(库)、建设单位车位(库)、业主自购车位(库)等非业主共有车位(库),管理权人或专有权人可以采取租赁方式,将车位(库)出租给使用人,并按约定向使用人收取租金。

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,业主要求承租的,建设单位不得只售不租。

  第三十五条【租金定价权限】 物业管理区域人防车位(库)和建设单位车位(库)租金政府指导价,由价格主管部门分别会同人防行政主管部门、物业行政主管部门制定和公布,具体标准分别由使用管理权人、建设单位在政府指导价范围内决定。(《江苏省物业管理条例》第66条)

  业主出租自购车位(库),租金实行市场调节价。

  第三十六条【租金构成】 人防车位(库)租金标准的制定,主要考虑人防工程设施日常的维护保养、保修期满后的大修和物业停车管理服务必要支出,剩余部分纳入住宅专项维修资金,具体管理办法按省、市有关文件规定执行。建设单位车位(库)租金制定主要考虑弥补该车位(库)投资成本、物业停车管理服务费用。(《宿迁市住宅物业管理条例》第65条第4款、省民防局苏防函[2018]22号《关于住宅区人防工程大修资金来源的请示的函复》)

  第三十七条【租金委托代收】 租金由专有权人、车位(库)使用管理权人根据合同约定收取,也可委托物业服务企业或业主自治组织代收。物业服务企业或业主自治组织接受委托代收的,可以按约定向委托方收取代收手续费。

  第三十八条【租金预收】 人防车位(库)租金预收期限每次不得超过《人民防空工程平时使用证》有效期(人防意见)。建设单位车位(库)租金预收期限每次不得超过三年。(《宿迁市住宅物业管理条例》第65条)。

  4、第四章 业主共筹费用

  第三十九条【概念】 物业管理区域内业主共筹费用,是指按照法律法规规定应由受益业主共同筹集分摊的费用,包括物业服务合同和维保合同约定以外的物业管理区域内未归集专项维修资金,或专项维修资金、业主公共收益不足以支付的住宅、电梯、水泵、消防、门禁等共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新等费用。(《江苏省物业管理条例》第71、75条,《宿迁市住宅物业管理条例》第61条第2款)

  质保期内的物业共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新费用由生产销售安装单位承担。

  建设单位负责物业管理期间的物业共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新费用由建设单位承担。

  人为损坏造成的物业共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新费用由责任人依法承担。

  第四十条【公摊主体】 应成立未成立业主大会和物业管理委员会的物业管理区域,业主共筹费用应在属地街道办指导下,由属地居(村)民委员会制定费用筹集分摊方案,组织召开受益业主和利害关系业主会议,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后实施。(〈物权法〉第76条)

  成立业主大会或物业管理委员会的,费用筹集分摊方案由业主大会、物业管理委员会决定。

  第四十一条【公摊方案公示】 业主共筹费用筹集分摊方案应在小区主出入口等显著位置进行公开公示,方案内容应包括:应维修、改造、更新的共用部位、共用设施设备基本情况,专项维修资金归集、申请及支付情况,公共收益收入及支付情况,分摊对象,分摊费用总额及分摊方式、标准,分摊组织者、联系人、联系电话等。

  物业管理行政主管部门应提供专项维修资金归集和支付情况说明。

  第四十二条【分摊方式】 业主共筹费用由受益业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊;单幢房屋整体共用部分、共用设施设备的维修、更新、改造,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。(《宿迁市住宅物业管理条例》第69条第2、3款)

  物业服务企业可以接受委托,按照合同约定或合法决定,向益业主收取共筹费用。

  第四十三条【收支公开】 业主共筹费用应单独列账,在物业管理区域主出入口等显著位置进行收支公开。收支公开内容应包括应分摊的支出费用总金额、业主数及建筑总面积;已收的费用总金额、业主数及建筑面积;实际支出总金额;结余及处理方式等。

  第四十四条【其他业主公摊费用】 物业管理区域除单独装表入户计量收费的水电气费用外,其他日常公共水电气费用应与电梯、消防、二次供水等设施设备日常运行维护保养检测费用一起,纳入物业公共服务费一并收取。业主大会或物业管理委员会决定向业主或物业使用人另行分摊的,应单独列账,按实际支出向业主或物业使用人如实分摊,并做好收费公示和收支公开。分摊办法由业主大会或物业管理委员决定,没有决定或决定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  5、第五章 其他物业收费

  第四十五条【代收代交费概念、范围】 物业代收代交费费用是指物业服务企业、业主自治组织和其他管理人接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托,向业主或物业使用人收取的费用。包括非住宅装饰装修建筑垃圾处理费(待定)、物业管理区域内人防车位(库)租金、建设单位产权车位(库)租金等。

  物业服务企业代收代交费用,应与委托代收代交单位签订书面委托协议,并向业主公示。

  第四十六条【非住宅装修垃圾处理费】 非住宅业主或物业使用人应按规定向城管部门缴纳非住宅装饰装修建筑垃圾处理费(待定),缴费标准按市有关文件规定执行。物业服务企业接受城管部门委托清运非住宅装饰装修建筑垃圾的,清运代办服务费用由委托双方协商解决。

  第四十七条【代收手续费】 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托代收费用的,物业服务企业可以按照约定向委托人收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十八条【特约服务费】 特约服务费,是指物业服务企业为满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托提供经营性电动自行车充电服务、户内维修等特约服务而收取的费用。

  特约服务费实行市场调节价,由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务标准协商确定。

  物业服务企业提供特约服务,应单独公示服务项目、服务内容、服务标准、收费标准,并与自愿选择的业主或物业使用人单独签订服务协议。

  物业管理区域电动自行车充电服务,应单独装表计费。新建小区交付前配套建设的电动自行车充电装置运行维护费用,纳入住宅物业公共服务费,不得另行收费。

  第四十九条【代办服务费】 代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用,包括住宅装饰装修建筑垃圾清运费、门禁卡补卡工本费。

  代办服务费收费标准由物业服务企业或业主自治组织按实际发生费用与业主或物业使用人协商收取。

  第五十条【住宅装修垃圾清运费】 住宅业主进行住宅装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守管理规约(临时管理规约)和物业服务合同的约定,按照物业管理要求及时清运住宅装饰装修建筑垃圾。业主按要求及时自行清运的,物业服务企业不得强行服务并收费。业主未按要求及时清运的,物业服务企业可直接代为清运,并向业主按实收取代办清运服务费。业主自愿委托物业服务企业代为清运的,物业服务企业可以与业主约定按实收取住宅装饰装修建筑垃圾清运费。(《宿迁市住宅物业管理条例》第66条)

  第五十一条【门禁卡工本费】 新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区,对业主、物业使用人或其车辆实行出入证(卡)管理的,建设单位或物业服务企业应当为业主、物业使用人免费配置不少于四张出入证(含IC卡等),每车免费配置不少于一张门禁卡(含蓝牙卡),并免费提供后期升级服务。免费配置的出入证(卡)费用包含在门禁系统购置安装费用中。

  业主大会或业主大会授权的业主委员会、业主自治组织对出入证(卡)的管理另有决定的,从其决定。

  业主另有需求或因保管不善导致丢失、损坏申请办理的,物业服务企业可以依据制作成本按实协商收取补卡工本费。

  6、第六章 收费行为规范

  第五十二条【自愿有偿原则】 物业服务企业提供服务和收取物业费用,应事先约定,体现自愿委托、服务有偿原则,服务质量和收费标准应当质价相符,不得强制服务并收费、只收费不服务、或违反合同约定降低服务标准。对物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准收费行为,业主、物业使用人有权拒绝交纳。(省征求意见稿)

  第五十三条【行为规范】 物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应遵守价格法律、法规、政策,加强价格自律,按规定做好收费公示和收支公开,接受业主或物业使用人的监督,及时答复业主或物业使用人的质询。

  第五十四条【公示格式监制】 物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应在实施物业收费前十日内,向属地区价格监督检查机构申报物业收费公示和收支公开格式监制。业主大会或物业管理委员会成立前,物业服务企业申请格式监制应提交价格主管部门物业收费备案表,业主大会或物业管理委员会成立后,应提交业主大会或物业管理委员会收费决定。

  物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人不得向业主或物业使用人收取任何未予公示的费用。

  第五十五条【公示内容】 物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人的物业收费公示内容应包括服务提供者或管理者名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计(收)费方式、收费依据和合同(协议)、咨询电话、物业管理行政主管部门、价格监督检查机构投诉举报电话等。应在收费场所、业主出入口等显著位置设置公示栏,常年公示并及时按实变更物业收费。

  第五十六条【收支公开】 物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应当将物业公共服务费、汽车停放费、业主公摊费用、公共收入、代收代交费、代办服务费等分别单独列账,独立核算。应在物业管理区域业主出入口等显著位置设置专门公开栏,每半年公开一次物业公共服务费、汽车停放费、公共收入等收支情况,主动接受街道办事处(乡镇人民政府)、行政主管部门、业主查询和监督。业主对公开内容有异议的,物业服务企业应当根据业主要求提供合同、账务、票据等资料查询。(《宿迁市住宅物业管理条例》第2款)

  各项物业费用收支公开时间应不少于一个月。

  第五十七条【财务制度】 物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账,独立核算。

  实行包干制收费方式的,应当对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账,按照服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制收费方式的,应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。

  第五十八条【收费票据】 物业服务企业应按照税务部门规定使用规范票据实施收费。

  第五十九条【预收期限】 物业服务企业根据合同约定预收物业费,住宅物业公共服务费、业主共有车位(库)汽车停放费、业主自购车位(库)物业服务费约定的预收期限最长不得超过半年,超过半年的,物业服务企业应当按照第三方监管制度规定,将预收费用存入物业服务企业开立的银行专用账户。

  第六十条【保证金】 物业服务企业提供物业服务时收取的保证金、押金应当符合法律法规规定。

  7、第七章 管理监督

  第六十一条【价格部门监管】  属地区价格主管部门应当按照《江苏省收费事中事后监管实施办法》有关规定,建立政府指导价物业收费年度收支报告和巡访制度。对未按要求报告收费情况的物业服务企业,属地价格主管部门应当予以通报,并将通报情况纳入企业信用记录。

  第六十二条【成本调查】  价格主管部门应当对普通住宅物业公共服务费实行成本调查制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求提供真实有效的成本资料。

  第六十三条【行业监管】  物业管理行政主管部门应当加强物业管理活动的行业监管,制定和完善普通住宅物业公共服务行为规范,建立物业服务质量评价体系和服务规范动态调整机制。

  物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

  第六十四条【街道办监管】 街道办事处(乡镇人民政府)应会同物业管理行政主管部门,加强物业服务企业财务制度监管,加强所辖区域内物业服务与物业收费矛盾纠纷调处。

  第六十五条【业主违约】  业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,按照《宿迁市住宅物业管理条例》第六十条、第八十五条规定执行。

  第六十六条【业主救济】 因物业服务企业违约行为侵害业主合法权益或造成业主财产损失的,业主或业主委员会可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。收费决定侵害业主合法权益,居(村)民委员会可以要求业主委员会纠正,并报告街道办事处(乡镇人民政府)(《宿迁市住宅物业管理条例》第23条),受侵害的业主也可以依据《物权法》第七十八条依法申请仲裁或向人民法院起诉。

  第六十七条【自治违法处理】  业主大会或业主委员会、业主自治组织的收费决定违反法律法规的,由属地区物业管理行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》第二十四条第二款依法处理。

  第六十八条【价格执法】  属地价格监督检查机构应当加强对物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人物业收费行为的监督管理。

  物业服务企业存在下列价格违法行为之一的,由属地价格督查检查机构依法查处,并将处理情况录入企业信用系统:

  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (二)只收费不服务或者降低服务标准;(《江苏省价格条例》第15、58条)

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制或者变相强制服务并收费的;

  (五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

  (六)不按规定进行收费公示的;

  (七)未按法定要求公开各项物业服务收费收支账目、公共收益收支等情况或者公示失实信息的;(《江苏省物业管理条例》第85条)

  (八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

  业主自治组织收费未公示、收支未公开或未按规定公示公开、以及其他价格违法行为,由属地价格监督检查机构会同街道办事处(乡镇人民政府)责令其限期整改。

  第六十九条【服务不到位监管】  物业管理行政主管部门应加强对物业服务企业服务行为监管。对物业服务企业减少专业人员数量和物业服务面积,物业服务的质量、等级达不到物业服务合同约定的标准的,物业管理行政主管部门应依据《宿迁市住宅物业管理条例》第七十八条进行调查处理。

  物业服务企业、业主自治组织违法收取押金、保证金的,属地物业管理行政主管部门应依法督促其退还。

  第七十条【责任追究】 区价格主管部门、价格监督检查机构、物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)未按照相关法律法规及本实施细则管理和监督物业收费的,由上级部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

  8、第八章 附则

  第七十一条 本实施细则所称业主自治组织包括业主大会、业主代表大会、业主委员会、物业管理委员会等自治管理组织。

  第七十二条 其他物业管理人提供物业服务的,其收费可以参照本办法执行。各县、区对贯彻落实中遇到的物业收费具体问题,可以制定具体操作规定。

  第七十三条 本实施细则由宿迁市物价局、宿迁市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

  第七十四条 本实施细则自2019年1月1日起施行,有效期5年。市物价局、市住房和城乡建设局2014年10月8日印发的《宿迁市全市物业收费管理实施细则》(宿价规〔2014〕1号)同时废止。

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作者:小编

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