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买房时该如何区分网签和备案?当心!碰到这6种情况无法过户

2022年06月23日09:32   来源:房天下

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  我们大家都知道,网签和备案都是房产交易中非常重要的环节,也是确保房子合法存在且防止一房多卖的重要步骤。一般提到网签和备案时都会当成一件事去说,这给很多购房者造成误导,其实二者并不是一回事,有很大的区别。那么要如何区分网签和备案?在房产过户中,遇到哪几种情况会无法过户?今天,小编就为大家梳理了相关知识点,我们一起来看吧。

  买房如何区分网签和备案?

  网签就是网上签约,指交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,形成网签号并在网上公布,用户可以通过网签号在网上进行查询。目的是让房地产交易更加透明化,为了防止开发商一房多卖,避免损害购房人合法利益。

  可以看出,网签和备案是相关联的。

  备案有两种情况,一种是开发商的备案,一种是购房合同备案,我们以前给大家讲过备案价,其实就是开发商取得预售许可后,到相关部门备案房屋出售价格,防止房价大涨大跌。

  不过我们一般提到的备案说的是购房合同备案,买卖双方在签订合同后,到相关管理部门登记备案,从而产生法律效力,这样可以保障购房者的合法权益,这个房子就不能再被出售者偷偷卖给其他人了。

  网签后生成的网签号在提取住房公积金的时候用得着。

  网签和备案实际上是一前一后的两道工序,网签在前,备案在后,备案后房屋买卖才算是正式生效。所以,购房者买房时,不能贸然跟开发商签合同,要确保取得了预售许可证,现实中,不少开发商都是未取得预售许可就提前卖房,这样有很大风险,否则下边的网签备案是无法进行的,夜长梦多,很容易出问题。

  这就涉及到一个法律效力的问题,网签没有法律效力,双方可以协商,修改相关条款,甚至可以拒签。商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案后才能生效。所以说,经过备案,房屋交易才算真正具备了法律效力。

  作为购房者还要注意的一点,在网签时,不仅可以协商,还能修改相关内容,最重要的是,要明确内容中权利与义务是否对等。最重要的是,有些开发商会玩文字游戏,购房者稍微不慎,就容易被坑。

  比如,开发商只注明竣工日期,而不注明交付使用日期。购房者注意,一定要将交房日期确定为“某年某月某日”,并明确不能按时交房所需承担的责任。

  碰到这6种情况小心房产无法过户

  1、没有房产证

  有时候买房会遇到各种情况,有的是卖方恶意欺诈,根本就没有房产证,或者说房子根本就不是他的,这样的房子当然不能买,无论他说什么都不要抱有侥幸心理。

  还有一种是非恶意的,因为种种原因,房产证尚未办理下来,这样的房子有买卖,但都是私下交易,相对来说会便宜,但是最好不要心存侥幸,往往利益面前会撕破脸,导致买方无法受到法律保障。

  2、未经其他共有产权人同意

  有些房子是多个人共有产权,如果仅仅是其中一个人同意,作为购房者心里要有数,一定设法取得所有共有产权人的同意,否则买卖可能无效。这种情况虽然不多见,但也有一些案例。

  或者因为几个产权人没有达成一致导致交易无效。更有甚者,在利益面前,卖方反悔,借着其他共有产权人不知情的理由终止买卖合同。

  3、尚未解除抵押的房产

  很多人买房都是按揭贷款,那么贷款期间,你的房子是抵押给银行的,如果不办理解抵押,房子是无法过户的。购房者买房前,要弄清楚,卖方有没有将贷款还清并对房产抵押解除。

  贷款的房产证是将房屋的所有权进行抵押的,所以是抵押给银行的。一般情况下,一种是房产证抵押给银行,也就是说银行扣着你的房产证;另一种情况是,你自己手拿房产证,但是房产证上会做标记,证明已将房屋所有权和产权抵押给银行。

  网上有一种误导,一边倒认为房产证不在你的手中而是放在银行,这是误导。

  4、被查封或因为违建被冻结的房产

  如果因为房主涉及各种债务纠纷等原因导致房屋被查封,那么查封期间内是无法过户的。同样,还有一种房子是因为违章搭建被冻结,在整改完毕并恢复原貌之前,该房屋也是无法过户交易的。

  5、因政策变动失去购房资格,买卖合同无效

  还有一种情况是,在购买过程中,因为政策变动,导致买方失去购房资格,那么交易无法进行,签订的买卖合同也就自然视为无效,不过不用承担违约责任。

  6、正在出租且未经租户同意的房子

  网上有一种说法不严谨,说正在出租的房子不能过户,这是一种误导,房子正在出租是可以过户的,但有个前提,那就是租客放弃优先购买权。一般情况下,租客都会配合,只要他们不买,房子就可以卖给别人。

  除了房客优先购买权,还有一个问题,那就是法律上的“买卖不破租赁”,也就是说,即使房屋产权发生变更,只要租赁合同未到期,租客有权继续居住,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  当然如果有矛盾,可能会导致租客不同意卖房,那么你要是买这样的房子,很可能面临不能过户的局面。

  以上就是小编为大家梳理的买房时该如何区分网签和备案,以及6种常见的无法过户情况相关知识,希望本篇文章能够帮助到有需要的朋友。

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